Составление сметы строительства и оформление договора это хороший тест на профессионализм строительного подрядчика и зрелость заказчика.

В целях достижения предсказуемого результата при составлении сметы требуются взвешенные решения, как со стороны заказчика строительства, так и от строительных подрядчиков.

Смета составляется на основе утвержденной проектной документации перед оформлением окончательной редакции договора строительного подряда.

Данный документ дает ответ на один из самых важных вопросов - вопрос о стоимости строительства. Смета включает:

• перечень, объемы и стоимость используемых строительных материалов, предусмотренных проектом;
• виды и стоимость строительных работ;
• а также в %% от общей стоимости:
  • накладные расходы (транспорт, управленческие расходы) в размере 15-20%%;
  • непредвиденные расходы в размере 2-3%%;
  • планируемая прибыль в размере 12-15%%.

Избегайте производства строительных работ по приблизительным сметам, т.к. они не обеспечивают прозрачность и в последствие могут вызвать разные толкования договоренностей и споры с подрядчиками.

Если смета твердая, подрядчик может потребовать увеличения финансирования только в том случае, если существенно возросли расценки на приобретаемые материалы, что нельзя было предусмотреть при заключении договора.

Профессиональные строительные организации, как правило, составляют подробный документ, который учитывает проектные решения и все согласованные заказчиком этапы строительства. Анализируя сметное предложение, заказчик должен четко понимать сколько, за что и когда он будет платить.

При обсуждении сметы необходимо тщательно и взвешенно подходить к ценообразованию, ориентируясь на среднерыночные показатели.

Прежде всего, оцените представленный состав и объем заложенных в смете работ на соответствие с данными проекта. Требуйте в сметах приведение точных формулировок видов работ, которым соответствуют определенные нормативы и расценки. Только в этом случае Вы сможете обеспечить соответствующий контроль в процессе строительства и на этапе приемки работ.

Проверяя расценки, можно ориентироваться на публикации в строительных журналах и Интернет, например, http://www.smeta.ru/. К сожалению, необходимо принимать во внимание, что публикации расценок отдельных строительных компаний, часто оказываются заниженными по отношению к расценкам, применяемых ими же на практике.

Конечно, не стоит переплачивать строительной компании только за то, что она содержит хороший офис и дает много рекламы. Однако не стоит обольщаться предложениями с подозрительно низкими ценами. В стремлении снизить цены нельзя экономить на стройматериалах и комплектующих неизвестного происхождения.

При снижении цен необходимо учитывать возможные последствия:

• уменьшение стоимости строительных материалов может привести к ухудшению их качества или замене материалов, предусмотренных проектом;
• уменьшение стоимости строительных работ может привести к уменьшению численности привлекаемого к работам квалифицированного персонала с заменой на персонал низкой квалификации, что повлечет увеличение сроков строительства, а возможно и снижение качества производства работ;
• значительное снижение накладных расходов возможно только для строительных подрядчиков, работающих без образования юридического лица и, соответственно, повышающих риски заказчика строительства;
• необдуманное снижение прибыли строительных подрядчиков может усугубить негативные последствия, оговоренные выше (никто себе в убыток не работает)

Если сметные предложения превышают Ваш бюджет, квалифицированные строители должны представить варианты снижения стоимости и их источники. Изменения должны быть учтены в проектной документации авторами проекта.

Смета, а также графики производства работ утверждаются заказчиком, и является неотъемлемой частью договора строительного подряда. Данные документы позволяют контролировать строительство и производить взаиморасчеты в согласованные сроки. Кроме того, проектно-сметная документация может быть востребована, и после окончания строительства, например, при оценке дома в тех или иных целях, при оформлении договоров страхования и определения сумм страховых выплат и т.п.

Оформление договора строительного подряда

Как и любой договор, договор строительного подряда требует вдумчивого подхода. Если у Вас нет достаточного опыта оформления договоров, не лишним будет воспользоваться услугами юриста с навыками работы в строительной отрасли. Но в любом случае никогда не подписывайте договор без внимательной проработки.

Договор строительного подряда является основным документом, регламентирующим отношения заказчика и подрядчика. Договор считается составленным верно, если в нем четко оговорены:

• виды выполняемых работ;
• сроки выполнения работ;
• условия и порядок обеспечения строительства материалами и оборудованием;
• стоимость работ и порядок их оплаты;
• наличие или отсутствие у подрядчика права на привлечение субподрядчиков;
• строительный контроль;
• распределение между сторонами договора риска случайной гибели и случайного повреждения передаваемого для ведения строительства имущества;
• порядок сдачи-приемки выполненных работ;
• гарантия заказчика;
• ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Предмет договора

Виды работ, которые подрядчик выполняет по договору строительного подряда, - это предмет договора, который согласуется сторонами в технической документации и смете. Предмет договора является его существенным условием, при отсутствии которого договор считается незаключенным.

Подрядчик обязан, если иное не предусмотрено договором, выполнить всю указанную в технической документации и смете работу.

Сроки выполнения работ

Согласно статье 740 Гражданского кодекса в договоре строительного подряда должен быть оговорен срок строительства объета недвижимости.

По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены сроки отдельных этапов работы, то есть промежуточные сроки.

Установленный договором срок должен определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами (ст. 190 Гражданского кодекса РФ).

Если в договоре строительного подряда отсутствует условие о сроке выполнения работ, такой договор считается незаключенным.

Оплата работ

Заказчик обязан принять результат работ и уплатить за это подрядчику обусловленную цену.

Как следует из пункта 1 статьи 743 Гражданского кодекса РФ, цена работы может быть определена путем составления сметы. При этом цена работы (смета) может быть приблизительной или твердой. Если в договоре нет иных указаний, цена работы считается твердой.

Обратимся к арбитражной практике...

В информационном письме Президиума ВАС РФ от 24 января 2000 г. № 51 указано, что в договоре можно установить способ определения цены или ее составной части. В качестве примера суд привел договор, которым было определено, что цена работ состоит из двух частей: сметной, выраженной конкретной суммой, и переменной, выраженной текущим индексом стоимостного показателя, определенный областным центром по ценообразованию на день сдачи работ. Конкретный вид индексов был указан в акте приемки работ, подписанном заказчиком.

Однако в суде заказчик высказал мнение, что применение индексов должно быть оформлено как дополнение к договору, а поскольку это не было сделано, использовать их нельзя. Суд не согласился с доводами заказчика. И вот его аргументы.

В соответствии со статьей 746 Гражданского кодекса РФ расчеты между сторонами должны осуществляться в порядке, который предусмотрен договором строительного подряда. В договоре было определено, что цена работ состоит из двух частей.
При этом способ определения цены согласован сторонами в форме, позволяющей произвести ее расчет без каких-либо дополнительных согласований. Это подтверждается тем, что в течение длительного времени между сторонами осуществлялись промежуточные платежи, следовательно, разногласия между заказчиком и подрядчиком по стоимости работ отсутствовали.

Заказчик оплачивает работы, выполненные подрядчиком, в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда.

Лучше предусмотреть возможность поэтапной оплаты, например, в соответствие с графиком оплаты работ после приемки соответствующего этапа.

При поэтапной оплате, как правило, смета на материалы, конструкции, изделия и оборудование оплачивается полностью согласно калькуляциям, а строительно-монтажные работы авансируются в размере 30% от сметной стоимости работ. Выданные авансы погашаются подрядчиком пропорционально выполненным объемам работ. Оплата строительно-монтажных работ осуществляется поэтапно за фактически выполненные работы по счетам на основании актов сдачи-приемки работ, оформленных печатями и подписями сторон. Договором может быть предусмотрено, что при срыве заказчиком оплаты подрядчик имеет право приостановить работы до получения им просроченного платежа.

Окончательный расчет за выполненные работы по объекту производится заказчиком в оговоренный срок после полного завершения его строительства, включая устранение выявленных дефектов, на основании акта приемки объекта. Расчет производится по договорной цене, установленной в договоре, с учетом дополнительных соглашений к договору, с зачетом всех ранее произведенных по нему платежей.

Привлечение субподрядчиков

Если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную работу лично, он вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков (ст. 706 Гражданского кодекса РФ). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика.

Если подрядчик привлек субподрядчика, нарушив условия договора подряда, то он несет перед заказчиком ответственность за убытки, причиненные участием субподрядчика в исполнении договора. Это означает, что генподрядчик несет ответственность перед обеими сторонами. Во-первых, перед заказчиком - в случае нарушения сроков исполнения или ухудшения качества работ, во-вторых, перед субподрядчиком - в случае, если заказчик отказывается принимать и оплачивать работы, выполненные не той организацией, с которой заключен договор подряда.

Заказчик может заключать и прямые договоры на выполнение определенных видов работ, минуя генподрядчика. Однако для этого требуется согласие генподрядчика (п. 4 ст. 706 Гражданского кодекса РФ).

К несомненным плюсам единого подрядчика следует отнести, во-первых, то, что генподрядчик несет ответственность за объект в целом. Он сам производит выбор субподрядчиков на основе или сложившихся связей, или тендера, освобождая от этого заказчика, руководит и контролирует результат.

Гарантия заказчика

В договоре можно предусмотреть различные способы обеспечения интересов сторон:

• подрядчика - в получении оплаты выполненных работ;
• заказчика - в том, чтобы подрядчик выполнил все работы, перечисленные в договоре, и особенно те, которые эквивалентны выплаченному авансу.

Один из таких способов - удержание заказчиком части суммы, предназначенной для полного расчета, до истечения гарантийного срока. Эти средства могут быть использованы, если подрядчик уклоняется от исправления недостатков в выполненной работе. При этом оплачиваются услуги третьих лиц, с которыми заключается договор на устранение недостатков вместо подрядчика.

Распределение риска гибели имущества между сторонами договора

Одним из главных признаков подряда, определяющих основы взаимоотношений сторон данного договора, является распределение риска между ними. В пункте 1 статьи 741 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что риск случайной гибели или случайного повреждения предмета договора (объекта строительства) до того, как он принят заказчиком, несет подрядчик.

Однако статья 741 Гражданского кодекса РФ не регулирует вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения материалов и оборудования, переданных для переработки или обработки вещи (например, для реконструкции здания). Это означает, что данная проблема урегулирована пунктом 1 статьи 705 Гражданского кодекса РФ: соответствующий риск несет сторона, предоставившая материалы и оборудование.

Чтобы покрыть убытки, которые связаны с гибелью или порчей имущества, в договоре можно предусмотреть обязанность соответствующей стороны застраховать имущество, риск случайной гибели или случайного повреждения которого она несет в соответствии с законом и договором строительного подряда.

Пункт 2 статьи 742 Гражданского кодекса РФ указывает, что страхование не освобождает соответствующую сторону от обязанности принимать необходимые меры для того, чтобы предотвратить наступление страхового случая. Данная мера дает возможность стороне, в пользу которой осуществлено страхование, взыскать с контрагента сумму убытков, не покрытую страховым возмещением.

Ответственность перед другими лицами за причиненный вред

Ответственность за причинение вреда, в том числе в связи с нарушением требований об охране окружающей среды, принимает для подрядчика форму обязательства возместить вред непосредственно потерпевшему. Ведь статьей 1095 Гражданского кодекса РФ установлено, что за вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица, отвечает перед потерпевшим тот, кто выполнял работы (подрядчик), а не тот, в чьих интересах он действовал (заказчик). К тому же важно подчеркнуть, что ответственность, о которой идет речь, носит повышенный характер: она наступает независимо от вины подрядчика.

Размер предъявленных к подрядчику убытков может быть на столько значительным, что у подрядчика не будет средств на завершение строительства Вашего коттеджа. Для того, чтобы защитить себя от такой опасности, договором строительного подряда на основании пункта 1 статьи 742 Гражданского кодекса РФ возможно предусмотреть обязанность подрядчика застраховать свою гражданскую ответственность за причинение вреда другим лицам.

Обеспечение строительства материалами и оборудованием

Вопросы распределения между сторонами обязанностей по обеспечению строительства материалами и оборудованием урегулированы статьей 745 Гражданского кодекса РФ. В частности, предполагается, что данная обязанность лежит на подрядчике, если иное не предусмотрено в договоре. В договоре может быть предусмотрен один из трех вариантов:

1. Все поставляет Заказчик.

Основной недостаток этого варианта заключается в том, что нужно тратить достаточно много времени и достаточно хорошо разбираться в стройматериалах. Основное преимущество – заказчик может точнее рассчитать свои расходы.

2. Все поставляет подрядчик с включением стоимости материалов в общую цену договора.

Этот вариант для заказчика удобен тем, что ему вообще не придется заботиться о том когда, как и за сколько покупаются материалы. Однако высок риск переплаты за строительные материалы и оборудование.

3. Все поставляет подрядчик и предоставляет заказчику счета с указанием стоимости закупленных материалов.

Данный вариант удобен для обеих сторон. Заказчик может контролировать расходы, освобождаясь от необходимости заниматься закупками. Подрядчик же может быть уверен в том, что приобретаемый материал соответствует потребности. Кроме того, подрядчик может дополнительно зарабатывать на комиссиях, оплачиваемых поставщиком строительных материалов, на которые заказчик, как правило, рассчитывать не может.

Гражданский кодекс РФ особо выделяет случаи, при которых на заказчика возлагаются дополнительные обязанности, вытекающие из особенностей отношений сторон. Так, при строительстве зданий и сооружений заказчик обязан своевременно предоставить земельный участок. Площадь и состояние участка обычно уточняются в договоре.

Вопрос об ответственности стороны, предоставившей материалы и оборудование, урегулирован более полно: она отвечает за качество предоставленных материалов. От этой ответственности сторона освобождается, если сможет доказать, что негативные последствия возникли из-за обстоятельств, за которые отвечает другая сторона (например, если материалы, переданные заказчиком, нельзя использовать только из-за отсутствия у подрядчика необходимого оборудования).
Подрядчик может отказаться от договора, если предоставленные заказчиком материалы и оборудование невозможно использовать, а заказчик отказывается их заменить (п. 3 ст. 745 Гражданского кодекса РФ).

Строительный контроль

Одно из ключевых прав заказчика состоит в осуществлении контроля и надзора за ходом и качеством  выполнения работ, соблюдением сроков их выполнения (графиков), качеством предоставляемых подрядчиком материалов, а также правильностью их использования. При этом, однако, не должно происходить вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Обнаружив отступления от договора, способные ухудшить качество работ, или иные недостатки, заказчик обязан немедленно заявить об этом подрядчику, а подрядчик обязан выполнить полученные от заказчика указания.

Заказчик может не обладать достаточными знаниями для надлежащего контроля за качеством работ, поэтому в целях контроля и надзора за строительством он на основании статьи 749 Гражданского кодекса РФ может заключить без согласия подрядчика договор об оказании соответствующих услуг с инженером (инженерной организацией) как представителем заказчика. Инженер осуществляет по поручению заказчика фактические и указанные в договоре юридические действия по контролю за подрядными работами. Юридические действия инженер совершает от имени заказчика, но заказчик отвечает лишь за те действия инженера, которые совершены в пределах согласованных полномочий. В договоре строительного подряда должны быть определены функции такого инженера, связанные с последствиями его действий для подрядчика. Указания инженера обязательны для подрядчика, если это предусмотрено договором строительного подряда.

Наблюдение и контроль за ведением строительно-монтажных работ ›››

Технический надзор (строительный контроль) ›››

Сдача-приемка выполненных работ

В Гражданском кодексе РФ установлено, что, получив извещение о готовности работ, заказчик обязан приступить к их принятию. Однако в пункте 1 статьи 753 Гражданского кодекса РФ специально оговорено, что сдачу работ по частям (по этапам) подрядчик обязан производить, если только на это было согласие заказчика. Приемка досрочно сдаваемых работ зависит от согласованной воли сторон.

Гражданский кодекс РФ предоставляет заказчику право отказаться от приемки работ только в случае, когда обнаруженные недостатки исключают возможность использовать результаты работ для указанной в договоре цели и ни одна из сторон эти недостатки устранить не в состоянии.

Дополнительно в договоре Вы можете предусмотреть ответственность подрядчика за сохранность имущества, находящегося на территории строительства и принадлежащего заказчику, при этом к договору должен прилагаться перечень этого имущества.

Договор строительного подряда, как правило, включает приложения, которые составляют его неотъемлемую часть.

В состав приложений к договору строительного подряда могут входить:

• Проектно-разрешительная документация;
• Перечень выполняемых работ;
• Смета строительства;
• Акт о передаче Заказчиком Подрядчику площадки под строительство;
• График производства строительно-монтажных работ;
• График оплаты строительно-монтажных работ;
• Перечень оборудования и материалов, приобретаемых Заказчиком;
• График передачи Заказчиком Подрядчику оборудования и материалов, приобретаемых Заказчиком;
• График выполнения пусконаладочных работ;
• Перечень актов освидетельствования скрытых работ (скрытые работы – работы, которые становятся недоступны для контроля качества в результате выполнения последующих работ);
• Перечень актов приемки выполненных работ;
• Перечень исполнительной и иной документации, передаваемой Заказчику при сдаче выполненных работ;
• Условия привлечения к строительству третьих лиц;
• Дополнительные соглашения, заключаемые сторонами в ходе строительства.

Договор составляется и подписывается в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу. Со стороны подрядчика договор подписывает представитель, уполномоченный на его подписание Уставом компании подрядчика или выданной руководителем подрядчика доверенностью.


Страхование объектов строительства ›››