Приступая к долгожданному этапу приемки, вспомните рекомендации, приведенные в разделе:

Наблюдение и контроль за ведением строительно-монтажных работ ›››

Заказчик, получивший сообщение о дате готовности к сдаче комплекса строительных работ, обязан в согласованный с генподрядчиком срок приступить к их приемке. В целях приемки заказчиком может быть создана приемочная комиссия. Состав приемочной комиссии определяется заказчиком, в том числе в нее могут быть включены: представители заказчика, генподрядчика, подрядчика (субподрядчика), выполнившего сдаваемый вид работы, и представителя авторского надзора проектной организации. Комиссия обязана проверить качество выполненных видов работ, назначая в необходимых случаях проведение контрольных испытаний.

При приемке комиссии предоставляется, подготовленный подрядными и проектными организациями, полный комплект исполнительной документации, сформированный по разделам. Исполнительная документация должна содержать техническую документацию в необходимом объеме для сдачи объектов и инженерных систем в эксплуатацию.

По результатам проведенной проверки составляется:

• акт приемки комплекса строительных работ - в случае положительных результатов;
• акт приемки комплекса строительных работ с замечаниями (в случае выявления недоделок и дефектов, заказчик может принять положительное решение с указанием всех отклонений в акте и сроков их устранения);
• перечень недоделок и дефектов, требующих устранения, с указанием сроков (если работы не могут быть приняты из-за обнаружения отклонения от проекта или нормативно-технической документации)

В случаях выявленных недоделок и дефектов, генподрядчиком производятся работы по их устранению после завершения которых генподрядчик извещает заказчика о готовности к сдаче объекта. После приемки результатов работы заказчик может подписать акт приемки, либо повторно назначить для этих целей комиссию.

Все акты приемки выполненных видов, этапов и комплексов строительных работ, а также справки об устранении недоделок, хранятся заказчиком и предоставляются приемочной комиссии, осуществляющей приемку в эксплуатацию законченного строительством объекта. Акты входят в состав документации при приемке объекта в эксплуатацию.

Ответственность сторон

Заказчики, генподрядчики (подрядчики) и субподрядчики при нарушении своих обязательств несут ответственность, предусмотренную законодательством и заключенными между ними договорами строительного подряда.
Договор подряда предусматривает обязанность одной стороны (подрядчика) выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 702 Гражданского кодекса (ГК)).

Если иное не предусмотрено в договоре, обязанность по организации и проведению приемки результата работ возлагается на заказчика, который обеспечивает за свой собственный счет участие в приемочной комиссии представителей соответствующих органов и заинтересованных организаций, обслуживающего персонала, а также обеспечивает объект приемки необходимой энергией, сырьем, топливом и т. п.

Приемка должна быть организована заказчиком в предельно короткий срок после получения от подрядчика сообщения о готовности результатов строительных работ к сдаче (п. 1 статьи 753 Гражданского кодекса РФ). В случае, когда заказчик не выполняет это требование, ответственность за просрочку в сдаче работ с подрядчика снимается. Просрочка заказчика с приемкой объекта, во-первых, переносит на него риск случайной гибели результата работ и, во-вторых, дает подрядчику право требовать возмещения понесенных убытков, вызванных просрочкой исполнения.

В случае обнаружения в ходе осмотра отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе заказчик должен немедленно заявить об этом подрядчику для их своевременного устранения.
В случае обнаружения при приемке результата работ недостатков, которые исключают возможность использования объекта для цели, указанной в договоре строительного подряда, заказчик имеет право отказаться от приемки результата работ, если такие недостатки не могут быть устранены ни подрядчиком, ни заказчиком, в том числе привлеченным заказчиком третьим лицом (п. 6 ст. 753 ГК РФ).

Заказчик вправе ссылаться на эти недостатки в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, они были оговорены.

Если заказчик принял работу без проверки, то, соответственно, он лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки)
На заказчика, предварительно принявшего результат отдельного этапа работ, по общему правилу переходит риск последствий гибели или повреждения результата работ, которые произошли не по вине подрядчика. Если объект сдается заказчику по частям, стороны должны оговорить, кто из них будет осуществлять пользование переданной частью объекта, обеспечивать ее охрану, нести эксплуатационные расходы и т.д.

Сдача-приемка выполненных работ оформляется документально. Представители сторон подписывают акт, после чего подрядчик может требовать полной оплаты выполненных работ.

Если одна из сторон уклоняется от участия в процессе сдачи-приемки выполненных работ, или же сторона не подписывает необходимые документы, то другая сторона вправе составить и подписать односторонний акт, сделав в нем соответствующую отметку. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ является доказательством исполнения подрядчиком своих обязательств по договору и может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта одной из сторон признаны им обоснованными (п. 4 статьи 753 ГК РФ). При рассмотрении в судебном порядке требований подрядчика об оплате выполненных работ, основанных на одностороннем акте, на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ. В случае, когда суд признает доводы заказчика обоснованными, в удовлетворении иска подрядчика о взыскании стоимости выполненных работ будет отказано. При отсутствии отметки об отказе от подписи второй стороны в одностороннем акте нет, в суде подобный документ не примут.

Нередко приемке результатов работ должны предшествовать предварительные испытания эксплуатационных качеств построенного объекта (проверка работы механизмов, узлов, агрегатов и т.д.). В этом случае приемка объекта осуществляется только при положительном результате предварительных испытаний.

Согласно статье 726 ГК подрядчик обязан передать заказчику вместе с результатом работы информацию, касающуюся эксплуатации или иного использования предмета договора подряда, если это предусмотрено договором либо характер информации таков, что без нее невозможно использование результата работы для целей, указанных в договоре. Если сторона благодаря исполнению своего обязательства по договору подряда получила от другой стороны информацию о новых решениях и технических знаниях, в том числе не защищаемых законом, а также сведения, которые могут рассматриваться как коммерческая тайна, то сторона, получившая такую информацию, не вправе сообщать ее третьим лицам без согласия другой стороны. Порядок и условия пользования такой информацией определяются соглашением сторон.

Оформлять акт приемки выполненных работ должны уполномоченные представители сторон договора подряда. Единственным лицом, уполномоченным действовать от имени организации без доверенности, является ее руководитель. Все остальные вправе представлять интересы организации только на основании доверенности или иного документа, позволяющего однозначно установить полномочия лица на совершение определенных действий, в т.ч. подписание акта приемки выполненных работ. При возникновении спора отсутствие такого документа дает возможность стороне ссылаться на отсутствие полномочий на подписание акта выполненных работ, а значит на отсутствие доказательств сдачи-приемки выполненных работ. Следствием этого может явиться отказ суда в удовлетворении исковых требований.

В случае сдачи работ лицу, в интересах которого осуществлялись строительно-монтажные работы, но не являющемуся заказчиком, при отсутствии заказчика на приемке работ из-за ненадлежащего уведомления его подрядчиком, в иных аналогичных ситуациях требования к заказчику об оплате выполненных работ удовлетворению не подлежат.

Если по не зависящим от сторон причинам объект не доведен до стадии готовности и работы по договору строительного подряда приостановлены, объект строительства должен быть законсервирован подрядчиком за счет заказчика. Кроме того, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы. В том случае, когда работы на объекте приостановлены по не зависящим от заказчика причинам, например по решению компетентного государственного органа, его обязанности ограничиваются компенсацией подрядчику только прямых издержек последнего на консервацию объекта и прекращение работ. Упущенная подрядчиком выгода возмещается лишь тогда, когда объект законсервирован из-за действий заказчика. Но при этом заказчик может требовать зачета тех выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ.

Ответственность подрядчика за качество выполненных работ.

Общим основанием наступления ответственности подрядчика за качество работ при строительном подряде являются допущенные им отступления от требований, предусмотренных в технической документации, строительных нормах и правилах. В то же время, если подрядчиком допущены мелкие отступления от технической документации, он освобождается от ответственности, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства.
Если в течение гарантийного срока эксплуатации объекта заказчик обнаружит недостатки результата работ, он вправе предъявить претензии подрядчику.

В случае, если гарантийный срок договором не установлен, требования о ненадлежащем качестве результата работы могут быть предъявлены заказчиком при условии, что недостатки были обнаружены в пределах пяти лет со дня передачи результата работы.

Если гарантийной срок составляет менее двух лет, а недостатки результата работы обнаружены заказчиком по истечении гарантийного срока, но в пределах пяти лет с момента передачи результата работ, подрядчик несет полную ответственность. Конкретные формы ответственности подрядчика за ненадлежащее качество работы установлены действующим гражданским законодательством (ст. 723 ГК РФ). Правда, в этом случае заказчику предстоит доказать, что недостатки возникли до передачи результата работы или по причинам, возникшим до этого момента. Подрядчика могут освободить от ответственности за выявленные недостатки при условии, что они явились результатом нормального износа объекта или его частей, неправильной эксплуатации объекта заказчиком, ненадлежащего ремонта объекта, который производил сам заказчик или привлеченные им лица, либо непроведение заказчиком необходимого ремонта и обслуживания объекта в установленный срок.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть обязанность подрядчика устранять выявленные недостатки, допущенные не по вине подрядчика, по требованию заказчика и за его счет.

К акту приемки законченного строительством объекта должна быть приложена следующая документация:

• перечень организаций, участвующих в производстве строительно-монтажных работ, с указанием видов выполненных ими работ, фамилий инженерно-технических работников, непосредственно ответственных за их выполнение, и данных о наличии соответствующих лицензий;
• комплект рабочих чертежей на строительство предъявляемого к приемке объекта с надписями о соответствии выполненных в натуре работ этим чертежам, сделанными лицами, ответственными за строительство;
• сертификаты, технические паспорта или другие документы, удостоверяющие качество материалов, конструкций и изделий, применяемых при производстве строительно-монтажных работ;
• акты об освидетельствовании скрытых работ и акты промежуточной приемки отдельных ответственных конструкций и узлов (опор и пролетных строений мостов, арок, сводов, подпорных стен, несущих металлических и сборных железобетонных конструкций и т. п.);
• акты об индивидуальных испытаниях смонтированного оборудования;
• акты об испытаниях технологических трубопроводов, внутренних систем холодного и горячего водоснабжения, канализации, газоснабжения, отопления и вентиляции, наружных сетей и сооружений водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и дренажных устройств, а также об испытаниях сварных соединений;
• акты об испытаниях внутренних и наружных электроустановок и электросетей;
• акты об испытаниях устройств телефонизации, радиофикации, телевидения, сигнализации и автоматизации;
• акты об испытаниях устройств, обеспечивающих взрывопожаробезопасность и молниезащиту;
• журналы производства работ и авторского надзора проектных организаций, материалы обследований и проверок в процессе строительства органами государственного и другого надзора.

Кроме того, при приемке объекта в наличии у заказчика должна быть следующая документация:

• разрешение на производство строительно-монтажных работ;
• утвержденный проект;
• документы об отводе земельного участка;
• документы на специальное водопользование;
• документы о геологии и гидрологии строительной площадки, о результатах испытаний грунта и анализах грунтовых вод, данные о результатах микросейсморайонирования и экологических изысканиях;
• паспорта на установленное оборудование;
• заключения органов государственного надзора о соответствии завершенного строительством объекта законодательству, действующим стандартам, нормам и правилам.

Ввод дома в эксплуатацию ›››