Инвестиции в недвижимость осуществляются в целях:

• Повышения качества жизни;
• Получения дополнительного дохода на вложения, опережающего инфляционные потери.

Частный застройщик может объединить эти цели в одну – повышение качества жизни с учетом ликвидности и доходности вложений.

Для этого придется учесть множество взаимосвязанных факторов, формирующих цены на недвижимость.

1. Земельный участок

Приобретение земельного участка - один из лучших способов вложения средств. Поскольку в настоящее время земля все еще недооценена, в будущем Вы сможете реализовать свой участок по более высокой цене.

На рыночную стоимость земли влияют:

• целевое назначение;
• удаленность от города и областного/районного центра;
• транспортная доступность, при этом важна не только удаленность от города, но и затрачиваемое на дорогу время;
• размеры участка;
• рельеф участка;
• вид и качество произрастающих насаждений;
• наличие вблизи лесных массивов и водоемов;
• наличие на территории или в ее близи коммуникаций (газификация, водоснабжение, электричество, канализация);
• наличие объектов инфраструктуры (магазины, больницы, детские учреждения, спортивные комплексы, предприятия бытового обслуживания и т.п.);
• перспектива организации охраны и т.п.

По данным аналитических агентств:

Характеристика «качественных» земельных участков.

 

№ п/п	Показатель	Характеристика	Примечания
1	Форма	Квадрат или немного вытянутый прямоугольник
2	Размер	20-35 соток
3	Целевое назначение	Земли для индивидуально-жилищного строительства	Возможно для ЛПХ (личного подсобного хозяйства)
4	Наличие леса	Удаленность не более 100м, а лучше по границе	90% покупателей готовы взять в аренду 10-15 соток леса для организации личной лесо-парковой зоны отдыха
5	Наличие водоема	Удаленность не более 500-700м	Водоем, в котором есть возможность купаться в летнее время. Желательна возможность рыбалки
6	Окружение	Москвичи. Люди с примерно одним социальным статусом
7	Наличие коммуникаций	Обязательно наличие дорог и электроэнергии
8	Наличие охраны и единого периметра коттеджного поселка	Обязательно.	Или с возможностью организации в течение года

 Максимальной популярностью пользуются земельные участки Подмосковья площадью 15-25 соток, до 50 км, от Москвы.

В последнее время осваиваются территории, значительно удаленные от Москвы. За счет природного фактора и ценовых предложений они являются не менее интересным инвестиционным продуктом.

Оценка спроса на участки, расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД,

в зависимости от популярности транспортных магистралей.

Направление	Средневзвешенная оценка спроса, %
Новорижское шоссе	39,3
Минское шоссе	10,3
Пятницкое шоссе	9,3
Симферопольское шоссе	8,2
Киевское шоссе	6,8
Дмитровское шоссе	6
Ленинградское шоссе	4,9
Калужское шоссе	4,6
Ярославское шоссе	4
Можайское шоссе	3,2
Волоколамское шоссе	1,1
Алтуфьевское шоссе	0,6
Новорязанское шоссе	0,4
Каширское шоссе	0,4
Варшавское шоссе	0,4
Казанское шоссе	0,4
ИТОГО	100

В перспективе спрос как на земельные участки, так и на построенные дома, в 50-70 км зоне от МКАД в ближайшие 2-3 года будет увеличиваться по следующим причинам:

• Растущие доходы среднего класса Москвы
• Высокая (не всегда адекватно) цена земли в зоне до 40 км от МКАД
• Увеличение количества жителей Москвы за счет приезжих
• Чрезвычайно высокая стоимость жилой недвижимости в Москве
• Расширение Москвы в новые районы за пределы МКАД
• Ухудшающаяся экологическая ситуация в зоне до 40 км. от МКАД
• Высокая стоимость земли в зоне до 40м от МКАД
• Физическое наличие в зоне 50-70 км от МКАД площадок земли под застройку с отличными природными характеристиками (по мнению экспертов такая благоприятная ситуация может продлиться еще в течение 3-5 лет)

.

В какое время года лучше покупать участок?

Существует четкая тенденция: цена повышается, как правило, весной и затем держится до осени. Если Вы представляете, как выглядит участок летом, купить его целесообразно до весенне-летнего сезона - в отсутствии ажиотажного спроса.

Вы в поиске земельного участка - Выбор земельного участка ›››

2. Строительство дома.

Стоимость земли, как правило, составляет не более 10% от стоимости строительства дома. На этой основе определяют примерный бюджет строительства.

Вложения в строительство дома и благоустройство прилегающей территории, выполненные на основе прогнозирования спроса на недвижимость с учетом соотношений качества и цены, как участка, так и строений на нем, должны повышать инвестиционную привлекательность конечного продукта.

Результаты оценки спроса на рынке коттеджей в зависимости от цены объекта (без чистовой отделки дома).

Стоимость коттеджа, тыс. долл.	Средневзвешенная оценка спроса, %
до 100	26,5
101 - 200	31,4
201 - 300	26,9
301 - 400	9,8
401 - 500	3,8
501 - 600	1,6
более 600	0

Факторы, влияющие на рыночную стоимость:

• Проект дома

При выборе проекта дома ориентируйтесь на его функциональность и свой вкус. Ваш будущий дом должен органично вписаться на участке и в его окружение (с учетом перспективного развития территории). Не следует забывать и о предпочтениях платежеспособной части населения – возможных покупателей, хотя эти предпочтения, как и мода, меняются со временем.
Подробнее о проектах говорится в других разделах.

• Размер дома

При выборе размера строения придерживайтесь соотношения 1 к 10-20. На участке 10 соток хорошо впишется дом до 200 кв.м, на 20 сотках - дом не более 400кв.м, а дом площадью 500-600 кв.м впишется на участке от 30 соток.

Некоторым архитекторам удается реализовать отличные проекты и с другими соотношениями площадей, но это скорей исключения из правил. При других соотношениях стоимость продажи может снизиться.

Оценка предпочтений потребителей по площади коттеджа

Общая площадь коттеджа, кв.м	Средневзвешенная оценка спроса, %
до 100	0,9
101 - 150	2,3
151 - 200	8,1
201 - 250	22
251 - 300	35,5
301 - 350	19,3
351 - 400	6,7
401 - 450	1,9
451 - 500	2,3
501 - 550
551 - 600	0,6
более 600	0,3

Оценка спроса на коттеджи в зависимости от размера земельного участка

Размер земельного участка, соток	Средневзвешенная оценка спроса, %
до 10	0,3
11 - 15	15,4
16 - 20	37,1
21 - 30	34,4
31 - 50	10,2
51 - 100	2,5
более 1Га	0

Оценка предпочтений потребителей по степени готовности дома

Варианты приобретения коттеджей	Средняя оценка доли покупателей, %
Готовый к заселению коттедж «под ключ»	35,3
Земельный участок и строительство коттеджа по индивидуальному проекту	27,9
Коттедж без чистовой отделки	21
Недостроенный коттедж с подведенными коммуникациями	8,4
Земельный участок с подрядом на строительство коттеджа	5,4
Недостроенный коттедж без коммуникаций	1,9

 Среднестатистический прогноз соотношения спроса на постоянное и временное (сезонное) проживание в коттеджах 2:1

• Благоустройство участка

Благоустройство территории положительно влияет на стоимость участка, хотя и не является определяющей.

При проектировании и последующих работах необходимо со¬блюдать архитектурные, противопожарных и санитарно-гигиенические требования.

Уровень предпочтений покупателей при выборе элементов благоустройства земельного участка и их влияние на цену сделки

Элементы благоустройства земельного участка коттеджа и поселка	Среднестатистическая оценка спроса на элемент, %	Влияние элемента на цену сделки, %
Лесная или развитая парковая зона	85.5	23
Индивидуальное ограждение участка	82.5	10.4
Ограждение коттеджного поселка	81.9	17.4
Лесные деревья на участке	65,6	25
Ландшафтное проектирование участка	53,2	8,8
Естественный водоем	53,1	16,2
Отдельно стоящая русская баня	26,9	8,4
Отдельно стоящий гараж	19,1	9,9
Искусственный пруд на участке	17,5	2,8
Соседство знаменитых людей	17,4	1,9
Дом для гостей	14,6	7,7
Барбекю	13	5,1
Дом для прислуги	11,1	6,3
Летний домик	10,8	2,9

• Инженерное обеспечение дома и прилегающей территории

На комфортные условия проживания, следовательно, и на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают наличие и качество инженерных сетей и оборудования (выделенная электрическая мощность, газификация, водоснабжение и канализация, вентиляция и кондиционирование, наличие слаботочных систем), а также удобство обслуживания и управления ими.

Затраты на управление инженерными системами должны окупаться или приносить дополнительные существенные выгоды.

На стоимость недвижимости также влияют:

• Качество строительных работ и используемых материалов
• Эксплуатационные издержки по содержанию дома и прилегающей территории

 Вложения в недвижимость будут ликвидными при условии учета интересов Ваших будущих потенциальных покупателей.  

Вы в поиске земельного участка - Выбор земельного участка ›››

Вы решили строить дом – перед проектированием сформулируйте свой замысел ›››