Инвестиции в недвижимость осуществляются в целях:
- Повышения качества жизни;
- Получения дополнительного дохода на вложения, опережающего инфляционные потери.
Частный застройщик может объединить эти цели в одну – повышение качества жизни с учетом ликвидности и доходности вложений.
Для этого придется учесть множество взаимосвязанных факторов, формирующих цены на недвижимость.
-
Земельный участок
Приобретение земельного участка - один из лучших способов вложения средств. Поскольку в настоящее время земля все еще недооценена, в будущем Вы сможете реализовать свой участок по более высокой цене.
На рыночную стоимость земли влияют:
- целевое назначение;
- удаленность от города и областного/районного центра;
- транспортная доступность, при этом важна не только удаленность от города, но и затрачиваемое на дорогу время;
- размеры участка;
- рельеф участка;
- вид и качество произрастающих насаждений;
- наличие вблизи лесных массивов и водоемов;
- наличие на территории или в ее близи коммуникаций (газификация, водоснабжение, электричество, канализация);
- наличие объектов инфраструктуры (магазины, больницы, детские учреждения, спортивные комплексы, предприятия бытового обслуживания и т.п.);
- перспектива организации охраны и т.п.
По данным аналитических агентств:
Характеристика «качественных» земельных участков.
№ п/п
|
Показатель
|
Характеристика
|
Примечания
|
1
|
Форма
|
Квадрат или немного вытянутый прямоугольник
|
|
2
|
Размер
|
20-35 соток
|
|
3
|
Целевое назначение
|
Земли для индивидуально-жилищного строительства
|
Возможно для ЛПХ (личного подсобного хозяйства)
|
4
|
Наличие леса
|
Удаленность не более 100м, а лучше по границе
|
90% покупателей готовы взять в аренду 10-15 соток леса для организации личной лесо-парковой зоны отдыха
|
5
|
Наличие водоема
|
Удаленность не более 500-700м
|
Водоем, в котором есть возможность купаться в летнее время. Желательна возможность рыбалки
|
6
|
Окружение
|
Москвичи. Люди с примерно одним социальным статусом
|
|
7
|
Наличие коммуникаций
|
Обязательно наличие дорог и электроэнергии
|
|
8
|
Наличие охраны и единого периметра коттеджного поселка
|
Обязательно.
|
Или с возможностью организации в течение года
|
Максимальной популярностью пользуются земельные участки Подмосковья площадью 15-25 соток, до 50 км, от Москвы.
В последнее время осваиваются территории, значительно удаленные от Москвы. За счет природного фактора и ценовых предложений они являются не менее интересным инвестиционным продуктом.
Оценка спроса на участки, расположенные на расстоянии более 50 км от МКАД,
в зависимости от популярности транспортных магистралей.
Направление
|
Средневзвешенная оценка спроса, %
|
Новорижское шоссе
|
39,3
|
Минское шоссе
|
10,3
|
Пятницкое шоссе
|
9,3
|
Симферопольское шоссе
|
8,2
|
Киевское шоссе
|
6,8
|
Дмитровское шоссе
|
6
|
Ленинградское шоссе
|
4,9
|
Калужское шоссе
|
4,6
|
Ярославское шоссе
|
4
|
Можайское шоссе
|
3,2
|
Волоколамское шоссе
|
1,1
|
Алтуфьевское шоссе
|
0,6
|
Новорязанское шоссе
|
0,4
|
Каширское шоссе
|
0,4
|
Варшавское шоссе
|
0,4
|
Казанское шоссе
|
0,4
|
ИТОГО
|
100
|
В перспективе спрос как на земельные участки, так и на построенные дома, в 50-70 км зоне от МКАД в ближайшие 2-3 года будет увеличиваться по следующим причинам:
- Растущие доходы среднего класса Москвы
- Высокая (не всегда адекватно) цена земли в зоне до 40 км от МКАД
- Увеличение количества жителей Москвы за счет приезжих
- Чрезвычайно высокая стоимость жилой недвижимости в Москве
- Расширение Москвы в новые районы за пределы МКАД
- Ухудшающаяся экологическая ситуация в зоне до 40 км. от МКАД
- Высокая стоимость земли в зоне до 40м от МКАД
- Физическое наличие в зоне 50-70 км от МКАД площадок земли под застройку с отличными природными характеристиками (по мнению экспертов такая благоприятная ситуация может продлиться еще в течение 3-5 лет)
.
В какое время года лучше покупать участок?
Существует четкая тенденция: цена повышается, как правило, весной и затем держится до осени. Если Вы представляете, как выглядит участок летом, купить его целесообразно до весенне-летнего сезона - в отсутствии ажиотажного спроса.
Вы в поиске земельного участка - Выбор земельного участка ›››
-
Строительство дома.
Стоимость земли, как правило, составляет не более 10% от стоимости строительства дома. На этой основе определяют примерный бюджет строительства.
Вложения в строительство дома и благоустройство прилегающей территории, выполненные на основе прогнозирования спроса на недвижимость с учетом соотношений качества и цены, как участка, так и строений на нем, должны повышать инвестиционную привлекательность конечного продукта.
Результаты оценки спроса на рынке коттеджей в зависимости от цены объекта (без чистовой отделки дома).
Стоимость коттеджа, тыс. долл.
|
Средневзвешенная
оценка спроса, %
|
до 100
|
26,5
|
101 - 200
|
31,4
|
201 - 300
|
26,9
|
301 - 400
|
9,8
|
401 - 500
|
3,8
|
501 - 600
|
1,6
|
более 600
|
0
|
Факторы, влияющие на рыночную стоимость:
При выборе проекта дома ориентируйтесь на его функциональность и свой вкус. Ваш будущий дом должен органично вписаться на участке и в его окружение (с учетом перспективного развития территории). Не следует забывать и о предпочтениях платежеспособной части населения – возможных покупателей, хотя эти предпочтения, как и мода, меняются со временем.
Подробнее о проектах говорится в других разделах.
При выборе размера строения придерживайтесь соотношения 1 к 10-20. На участке 10 соток хорошо впишется дом до 200 кв.м, на 20 сотках - дом не более 400кв.м, а дом площадью 500-600 кв.м впишется на участке от 30 соток.
Некоторым архитекторам удается реализовать отличные проекты и с другими соотношениями площадей, но это скорей исключения из правил. При других соотношениях стоимость продажи может снизиться.
Оценка предпочтений потребителей по площади коттеджа
Общая площадь коттеджа, кв.м
|
Средневзвешенная
оценка спроса, %
|
до 100
|
0,9
|
101 - 150
|
2,3
|
151 - 200
|
8,1
|
201 - 250
|
22
|
251 - 300
|
35,5
|
301 - 350
|
19,3
|
351 - 400
|
6,7
|
401 - 450
|
1,9
|
451 - 500
|
2,3
|
501 - 550
|
|
551 - 600
|
0,6
|
более 600
|
0,3
|
Оценка спроса на коттеджи в зависимости от размера земельного участка
Размер земельного участка, соток
|
Средневзвешенная
оценка спроса, %
|
до 10
|
0,3
|
11 - 15
|
15,4
|
16 - 20
|
37,1
|
21 - 30
|
34,4
|
31 - 50
|
10,2
|
51 - 100
|
2,5
|
более 1Га
|
0
|
Оценка предпочтений потребителей по степени готовности дома
Варианты приобретения коттеджей
|
Средняя оценка доли покупателей, %
|
Готовый к заселению коттедж «под ключ»
|
35,3
|
Земельный участок и строительство коттеджа по индивидуальному проекту
|
27,9
|
Коттедж без чистовой отделки
|
21
|
Недостроенный коттедж с подведенными коммуникациями
|
8,4
|
Земельный участок с подрядом на строительство коттеджа
|
5,4
|
Недостроенный коттедж без коммуникаций
|
1,9
|
Среднестатистический прогноз соотношения спроса на постоянное и временное (сезонное) проживание в коттеджах 2:1
Благоустройство территории положительно влияет на стоимость участка, хотя и не является определяющей.
При проектировании и последующих работах необходимо со¬блюдать архитектурные, противопожарных и санитарно-гигиенические требования.
Уровень предпочтений покупателей при выборе элементов благоустройства земельного участка и их влияние на цену сделки
Элементы благоустройства земельного участка коттеджа и поселка
|
Среднестатистическая оценка спроса на элемент, %
|
Влияние элемента на цену сделки, %
|
Лесная или развитая парковая зона
|
85.5
|
23
|
Индивидуальное ограждение участка
|
82.5
|
10.4
|
Ограждение коттеджного поселка
|
81.9
|
17.4
|
Лесные деревья на участке
|
65,6
|
25
|
Ландшафтное проектирование участка
|
53,2
|
8,8
|
Естественный водоем
|
53,1
|
16,2
|
Отдельно стоящая русская баня
|
26,9
|
8,4
|
Отдельно стоящий гараж
|
19,1
|
9,9
|
Искусственный пруд на участке
|
17,5
|
2,8
|
Соседство знаменитых людей
|
17,4
|
1,9
|
Дом для гостей
|
14,6
|
7,7
|
Барбекю
|
13
|
5,1
|
Дом для прислуги
|
11,1
|
6,3
|
Летний домик
|
10,8
|
2,9
|
- Инженерное обеспечение дома и прилегающей территории
На комфортные условия проживания, следовательно, и на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают наличие и качество инженерных сетей и оборудования (выделенная электрическая мощность, газификация, водоснабжение и канализация, вентиляция и кондиционирование, наличие слаботочных систем), а также удобство обслуживания и управления ими.
Затраты на управление инженерными системами должны окупаться или приносить дополнительные существенные выгоды.
На стоимость недвижимости также влияют:
Вложения в недвижимость будут ликвидными при условии учета интересов Ваших будущих потенциальных покупателей.
Вы в поиске земельного участка - Выбор земельного участка ›››
Вы решили строить дом – перед проектированием сформулируйте свой замысел ›››
|